Το πρώτο μέρος στο οποίο μετακόμισε ο Max Schranz αφού άφησε το πατρικό του είναι το είδος που πολλοί νέοι επαγγελματίες ονειρεύονται να κατοικήσουν στο απόγειο της καριέρας τους. Στα 26 του, ζει σε ένα φωτεινό διαμέρισμα στον πέμπτο όροφο με ψηλά ταβάνια με θέα σε μια ευρωπαϊκή πρωτεύουσα, 10 λεπτά από τον κεντρικό σταθμό και σε κοντινή απόσταση με τα πόδια από κινηματογράφους, θέατρα και μπαρ, διαβάζουμε στον Guardian.
Δεν χρειαζόταν να κερδίσει για να γίνει αυτό το όνειρο πραγματικότητα: ο Schranz, ο οποίος είναι φοιτητής μεταπτυχιακού, πληρώνει 596 ευρώ το μήνα για το διαμέρισμά του δύο υπνοδωματίων 54 τετραγωνικών μέτρων. Επιπλέον, δεν χρειάστηκε να καταθέσει προκαταβολή και το συμβόλαιό του ενοικίασης είναι απεριόριστο – θεωρητικά, του επιτρέπεται να το μεταβιβάσει στα παιδιά του όταν τελικά αποφασίσει να προχωρήσει. «Γνωρίζω ότι είναι μια ζωή χωρίς άγχος», λέει ο Schranz. «Οι φίλοι μου σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις ζηλεύουν λίγο».
Καλώς ήλθατε στη Βιέννη, την πόλη που μπορεί να έχει σπάσει τον κώδικα για το πώς να διατηρήσετε προσιτές κατοικίες στο κέντρο της πόλης. Καθώς άλλες πόλεις δοκιμάζουν τις σπειροειδείς τιμές ενοικίασης, που τροφοδοτούνται εν μέρει από τα διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης που χρησιμοποιούνται ως βραχυπρόθεσμα ενοίκια διακοπών ή διατηρούνται στρατηγικά κενά από κερδοσκόπους ακινήτων, η αυστριακή πρωτεύουσα ανατρέπει την τάση. Στην πόλη που πέρυσι διατήρησε το στέμμα της ως η πιο βιώσιμη πόλη στον κόσμο στον ετήσιο δείκτη του Economist, οι ενοικιαστές της Βιέννης πληρώνουν κατά μέσο όρο περίπου το ένα τρίτο των ομολόγων τους στο Λονδίνο, το Παρίσι ή το Δουβλίνο, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της λογιστικής εταιρείας Deloitte.
Ο λόγος που το διαμέρισμα του Schranz είναι τόσο προσιτό είναι απλός: ανήκει στο Δήμο. Στη Βιέννη, αυτό είναι (σχεδόν) ο κανόνας. Ιδιοκτήτης περίπου 220.000 κοινωνικά ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, ο Δήμος της Βιέννης είναι η μεγαλύτερη ιδιοκτήτρια πόλη στην Ευρώπη. Το ένα τέταρτο των ανθρώπων που ζουν στη Βιέννη είναι κοινωνικοί ενοικιαστές – κι αν συμπεριλάβετε επίσης τις περίπου 200.000 συνεταιριστικές κατοικίες που χτίστηκαν με δημοτικές επιδοτήσεις, είναι περισσότερο από το ήμισυ του πληθυσμού.
Πολλά από αυτά τα διαμερίσματα δημιουργήθηκαν πριν από έναν αιώνα, ως μέρος ενός εξαιρετικά φιλόδοξου οικοδομικού προγράμματος μετά το τέλος του πρώτου παγκόσμιου πολέμου, όταν η Βιέννη ήταν γεμάτη από ανθρώπους που ξεριζώθηκαν από την κατάρρευση της αυτοκρατορίας των Αψβούργων. Χρηματοδοτούμενη κυρίως μέσω ενός υποθετικού φόρου σε είδη πολυτέλειας, η εναρκτήρια φάση της σοσιαλιστικής διακυβέρνησης της «Κόκκινης Βιέννης» είδε 65.000 κοινωνικά ενοικιαζόμενα διαμερίσματα να χτίζονται στην πόλη μέχρι την απόπειρα πραξικοπήματος των Ναζί το 1934.
Αυτά τα «σούπερ μπλοκ» από τη δεκαετία του ’20 και του ’30 δεν μοιάζουν με συνηθισμένες κοινωνικές κατοικίες. Με τα μοντερνιστικά ιδεώδη της σύγχρονης σχολής Bauhaus να έχουν αιχμαλωτίσει ακόμη τη φαντασία των Αυστριακών αρχιτεκτόνων, για παράδειγμα, δεν έχουν επίπεδες στέγες. Τα πιο διάσημα παραδείγματα κοινωνικής κατοικίας της Κόκκινης Βιέννης, όπως το Karl Marx-Hof στην 19η συνοικία ή τα κτήρια που είναι διάσπαρτα κατά μήκος της «Περιφερειακής Οδού του Προλεταριάτου» στο Margaretengürtel, μοιάζουν περισσότερο με κάστρα ή μοναστήρια.
Η πλειονότητα των δημοτικών κτηρίων της Βιέννης χτίστηκαν μετά τον Β’ ΠΠ και φαίνονται πιο οικεία, αλλά ακόμη και αυτά δεν τείνουν να έχουν το στίγμα της φτώχειας και της εγκληματικότητας που συναντά κανείς στις ΗΠΑ ή την Ευρώπη. Το διαμέρισμα του Schranz βρίσκεται μέσα στο Theodor Körner-Hof, ένα συγκρότημα 14 κατοικιών που χτίστηκε τη δεκαετία του ’50 στη συνοικία Margareten και δεν είναι καθόλου φανταχτερά, αλλά είναι ακόμα αρκετά καλά διατηρημένο.
Ο βιεννέζικος όρος για κτήρια όπως αυτά είναι Gemeindebauten, «κοινοτικά κτήρια», που υποδηλώνει και την υποβόσκουσα φιλοσοφία τους. «Μία από τις βασικές έννοιες για την κατανόηση της προσέγγισης της Βιέννης στη στέγαση είναι η κοινωνική βιωσιμότητα», λέει ο Maik Novotny, κριτικός αρχιτεκτονικής για την αυστριακή εφημερίδα Der Standard. «Για να αποφευχθεί η δημιουργία γκέτο και οι δαπανηρές κοινωνικές συγκρούσεις που τις συνοδεύουν, η πόλη προσπαθεί ενεργά για μια ανάμειξη ανθρώπων από διαφορετικά υπόβαθρα και με διαφορετικά εισοδήματα. Η κοινωνική στέγαση δεν είναι μόνο για τους φτωχούς».
Ως φοιτητής χωρίς αναπηρία ή εξαρτώμενα άτομα, ο Schranz δεν θα είχε καμία ελπίδα να υποβάλει αίτηση για κοινωνική στέγαση σε χώρες όπως το Ηνωμένο Βασίλειο, αλλά στη Βιέννη η πόλη τον φλέρταρε μέσω ενός προγράμματος για ενοικιαστές κάτω των 30 ετών.
Το πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης της Βιέννης είναι κάτι περισσότερο από μια πολιτική, είναι ένα θεμελιώδες ιδανικό που αποτελεί πηγή τεράστιας υπερηφάνειας. Αλλά η πραγματικότητα δεν ανταποκρίνεται πάντα στο ιδανικό, και κάποιοι παραπονιούνται για το χρόνο που χρειάζεται η πόλη για να πραγματοποιήσει επισκευές στα κτήρια. Το άλλο μειονέκτημα του μοντέλου της Βιέννης είναι ότι ενώ το 60% των κατοίκων της πόλης έχουν κερδίσει το τζακ ποτ μπαίνοντας σε ένα Gemeindebau ή επιδοτούμενο συνεταιρισμό, αυτό εξακολουθεί να αποκλείει ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού μιας πόλης στην οποία το 80% είναι ενοικιαστές. Μόνο όσοι έχουν διαμείνει μόνιμα στη Βιέννη για δύο χρόνια μπορούν να υποβάλουν αίτηση για κοινωνική στέγαση και όσοι μένουν σε ιδιωτικά ενοίκια αντιμετωπίζουν παρόμοια προβλήματα με άλλες ευρωπαϊκές πόλεις.
«Πριν από είκοσι χρόνια, οι ιδιωτικές ενοικιάσεις στη Βιέννη ήταν ως επί το πλείστον χαμηλής ποιότητας και χαμηλής τιμής», λέει ο Justin Kadi, επίκουρος καθηγητής σχεδιασμού και στέγασης στο Πανεπιστήμιο του Cambridge. «Αλλά τα τελευταία χρόνια, οι ιδιωτικές ενοικιάσεις έχουν μετατραπεί σε ένα τμήμα της στεγαστικής αγοράς της Βιέννης που σε πολλές περιπτώσεις δεν είναι μόνο υψηλής ποιότητας, αλλά και αρκετά ακριβό».
Αυτό, εξηγεί, οφειλόταν σε μεγάλο βαθμό στην απορρύθμιση στα μέσα της δεκαετίας του ’90, η οποία επέτρεψε στους ιδιοκτήτες να χρεώνουν τους ενοικιαστές όχι μόνο για τα πρότυπα μεγέθους και εξοπλισμού, αλλά και για την τοποθεσία, οδηγώντας συχνά σε αυθαίρετες προσαυξήσεις. Στο πλαίσιο των ίδιων μεταρρυθμίσεων, έγινε ευκολότερο για τους ιδιοκτήτες να περιορίσουν τις συμβάσεις, θέτοντας τους ιδιώτες ενοικιαστές στη Βιέννη σε λιγότερο ασφαλή θέση.
«Το μόνο πράγμα που μπορούν να μάθουν άλλες ευρωπαϊκές πόλεις από τη Βιέννη είναι το μάρκετινγκ», λέει ο Harald Simons, οικονομολόγος και ερευνητής με έδρα το Βερολίνο που δημοσίευσε μια ανάλυση της βιεννέζικης αγοράς κατοικίας το 2020. Η Βιέννη, η δεύτερη μεγαλύτερη γερμανόφωνη στην Ευρώπη πόλη, έχει «μια δομή εισοδήματος που μοιάζει περισσότερο με τις νέες τιμές ενοικίασης του Βερολίνου αλλά μέσες τιμές ενοικίασης παρόμοιες με αυτές μιας πόλης υψηλού εισοδήματος όπως το Αμβούργο», λέει ο Simon. Επικρίνει τη Wiener Wohnen για την αδιαφανή πολιτική της, λέγοντας ότι τα οικονομικά της είναι σε χειρότερη κατάσταση από ό,τι παραδέχεται η Γερουσία της Βιέννης, και ότι η ανεπαρκής δαπάνη της πόλης στη συντήρηση οδηγεί τους ανθρώπους μεσαίου εισοδήματος σε ιδιωτικά ενοίκια.
Και όμως, υπάρχουν καλοί λόγοι για τους οποίους το μοντέλο κοινωνικής στέγασης της Βιέννης έχει προσελκύσει εκ νέου την προσοχή και τακτικές επισκέψεις από διεθνείς φορείς χάραξης πολιτικής πρόσφατα.
Η κρίσιμη διαφορά είναι στην τάση. Ενώ ο αριθμός των κατοικιών στον κοινωνικά ενοικιαζόμενο τομέα του Λονδίνου έχει παραμείνει σε γενικές γραμμές σταθερός, σε περίπου 800.000, για παράδειγμα, το μερίδιό του στο απόθεμα κατοικιών της πόλης συνεχίζει να μειώνεται, εν μέρει λόγω της μετατροπής τους σε ιδιόκτητες κατοικίες μέσω του δικαιώματος αγοράς και εν μέρει λόγω της έλλειψης νέων κατοικιών που χτίζονται ενώ η πρωτεύουσα του Ηνωμένου Βασιλείου συνεχίζει να αναπτύσσεται. Τα στοιχεία που δόθηκαν στη δημοσιότητα λίγο πριν τα Χριστούγεννα δείχνουν ότι 105.000 νοικοκυριά στο Ηνωμένο Βασίλειο έχουν παγιδευτεί σε προσωρινά καταλύματα λόγω έλλειψης κοινωνικών κατοικιών. Πολλές πόλεις στην ηπειρωτική Ευρώπη μάχονται με παρόμοια προβλήματα: το Βερολίνο, για παράδειγμα, έχοντας χάσει τον στόχο του για 20.000 νέες κατοικίες το 2022, κατάφερε να χτίσει περίπου 16.000 πέρυσι.
Η Βιέννη, αντίθετα, έχει το πλεονέκτημα ότι βρίσκεται σε μονοπωλιακή θέση. «Ποτέ δεν υποκύψαμε στον πειρασμό να πουλήσουμε τα δημοτικά ή επιδοτούμενα διαμερίσματά με τον τρόπο που έκαναν πολλές άλλες ευρωπαϊκές πόλεις για να κλείσουν τρύπες στους προϋπολογισμούς τους», λέει ο Gaal. «Σημαίνει ότι το απόθεμα κατοικιών μας είναι ακόμα τεράστιο».
Πριν από περίπου 40 χρόνια, η Βιέννη ξεκίνησε ένα «ταμείο προμηθειών γης και αστικής ανανέωσης» που κρατά γη στην πόλη αποκλειστικά για κοινωνική στέγαση. «Αυτό το είδος συστημικής αποθήκευσης μπορεί να είναι κάτι που θα μπορούσαν να ξεκινήσουν και άλλες χώρες», λέει ο Gaal.
Το 2019, η Βιέννη εισήγαγε έναν νέο κανόνα χωροταξίας που σημαίνει ότι σε έργα με περισσότερο από 5.000 τετραγωνικά μέτρα ζωτικού χώρου, τα δύο τρίτα πρέπει να επιδοτούνται για κατοικίες. «Για τις πόλεις, το ερώτημα είναι πάντα αν έχουν καλή διαπραγματευτική θέση με τους ιδιοκτήτες γης», παραδέχεται ακόμη και ο σκεπτικιστής Simons. «Και η Βιέννη έχει καλή διαπραγματευτική θέση». Το ταμείο προμηθειών γης της πόλης συντονίζεται στενά με το τμήμα που χορηγεί πολεοδομικές άδειες και μπορεί να συνάψει συμφωνίες ανάλογα.
Το αν η Βιέννη θα επιτύχει τον στόχο της να χτίσει 5.500 νέα διαμερίσματα στο Gemeindebau μέχρι το 2025 μένει να φανεί και αν αυτό θα είναι αρκετό εάν η πόλη αναμένεται να επιστρέψει στα επίπεδα πληθυσμού του 1910 έως το 2038 είναι ένα άλλο ερώτημα. Κάνει όμως απτά βήματα. Μετά από ένα πάγωμα 11 ετών στις νέες κοινωνικές κατοικίες, η πόλη ξανάρχισε την κατασκευή νέων οικοπέδων Gemeindebau το 2015 και έχει διαθέσει 557 εκατομμύρια ευρώ για το 2024. Μία από τις πιο πρόσφατες που ολοκληρώθηκαν, από την τοπική αρχιτεκτονική εταιρεία WUP, βρίσκεται περίπου 7 χλμ ανατολικά του κέντρου της πόλης στο Seestadt Aspern, ένα νέο αστικό κέντρο που αναπτύσσεται στην τοποθεσία ενός πρώην αεροδρομίου.
Η Margarete Stoklassa, 73 ετών, και ο σύζυγός της μετακόμισαν σε ένα από τα 74 διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης τον περασμένο Απρίλιο επειδή χρειάζονταν πρόσβαση χωρίς εμπόδια και φαίνονται περισσότερο από ευχαριστημένοι. Στα 50 τετραγωνικά μέτρα το νέο τους σπίτι δεν είναι τεράστιο, αλλά αρκετοί συρόμενοι τοίχοι σημαίνουν ότι «μερικές φορές καταλήγω να παίζω κρυφτό με τον άντρα μου», λέει η Stoklassa. «Είμαι πολύ χαρούμενη, όλα όσα χρειάζομαι είναι εδώ». Το ζευγάρι πληρώνει 520€ σε ενοίκιο το μήνα.
Οι προσόψεις του Gemeindebau της νέας εποχής είναι βαμμένες σε κόκκινο, μπλε και πράσινο χρώμα που αναφέρονται στα ισχυρά φρούρια της περιόδου της Κόκκινης Βιέννης, αν και με τις τιμές των οικοδομικών υλικών να κορυφώνονται κατά τη φάση της κατασκευής, υπάρχει άφθονο γυμνό σκυρόδεμα και γαλβανισμένο ατσάλι. «Η αύξηση του κόστους των πρώτων υλών μας ανάγκασε να επικεντρωθούμε στο τι είναι πραγματικά η κοινωνική στέγαση», λέει ο αρχιτέκτονας Bernhard Weinberger. Έχοντας επικρατήσει για περισσότερο από έναν αιώνα, τα ιδανικά της Βιέννης για κοινοτική ζωή έχουν δείξει ότι μπορούν να αντέξουν τη δοκιμασία του χρόνου. «Αυτό το κτίριο θα στέκεται ακόμα σε 200 χρόνια», λέει.
πηγη:lifo.
: